长租公寓频繁爆雷 为何蛋壳公寓还着急上市

在青客公寓之后，蛋壳公寓也正式向美国证券交易会递交了F-1招股文件，计划将以“DNK”为股票代码在纽交所上市。长租公寓频繁爆雷，蛋壳公寓也面临着租客投诉多，资金链紧张等诸多问题。蛋壳公寓能否通过这次“危险”的上市解决问题，突破困境。

投诉多

据《企业透明度报告》发现，截至2019年11月6日止，在黑猫投诉上有关蛋壳公寓的投诉已高达1504条，均是租客们针对蛋壳公寓中出现的 “霸王条款”“诱导贷款”“拖欠押金”“态度恶劣”等问题的一些怨声载道。

据北京市住建委官网显示，去年9月12日，因未经委托人书面同意，擅自对外发布出租房源信息，蛋壳公寓被监管部门处罚2万元;9月26日，因未向承租人开具发票，存在偷税漏税行为，蛋壳公寓罚款2万元;11月14日，因蛋壳公寓占用、挪用或者拖延支付客户资金被罚款1万元。

因投诉举报居高不下，今年3月6日，北京市场监督管理局发布消息显示，对蛋壳公寓进行了约谈;不到两周时间，蛋壳公寓因存在“霸王条款”、排除消费者权利等6种违法行为，遭深圳市场稽查局处罚;3月16日，针对蛋壳公寓装修完第二天上架问题，其销售员发表：“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的”等言论，蛋壳公寓深陷舆论风波。

即使如此，在政策高压下蛋壳公寓仍“旧戏重演”。公开资料显示，今年10月10日，蛋壳公寓因存在被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租，被北京市住建委处罚，罚款6万元，并责令其在收到处罚决定书之日起15日内改正。

盈利难

根据艾瑞报告显示，蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。截至2019年6月30日，租客入住率为89%，租客续租率超过了51%。

财务数据上，蛋壳公寓主要收入为租金和服务费。2019年前9个月，蛋壳公寓收入50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%。2018年和2017年的营业收入分别为26.75亿元和6.57亿元人民币，同比增长307.3%。

不过，目前蛋壳公寓仍处于亏损状态。

据悉，长租公寓盈利主要有两个渠道：一是租金差，即“二房东”角色，以较低价收房，高价出租;二是服务费，即“租房中介”角色，相当于中介费。据了解，自如、蛋壳等长租公寓的服务费是月租金的百分之十，因此，除去房屋装修和折旧等因素，长租公寓最终能获取的利润十分微薄。

相关研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，而现金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋壳公寓最近三年则一直处于亏损状态，其已“烧钱”超过40亿元。

蛋壳公寓2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元;2019年前9个月净亏损25.16亿元人民币，经调整后EBITDA为负14.61亿人民币，而上年同期净亏损8.13亿元。显然，不到三年时间，蛋壳公寓已累计净亏损41.57亿元，且越亏越多。

在客单价上，今年前9个月，蛋壳公寓平均月租金为2155元，也低于去年同期的2408元，不过，主要原因在于其发力二线城市市场，二线城市的房源比例升高，降低了平均租金。

在租赁成本不断走高的情况下，蛋壳公寓的亏损仍在不断加剧。招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元;至2018年，净亏损增至13.70亿元;而截至今年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。

蛋壳公寓为何着急上市

高速扩张下的现金流压力显然是主因。众所周知，过去三年来长租公寓的营收来源，一靠租金差，二靠租金贷。金融机构提供的一次性租金收入，成为运营商们持续开发的资本。

事实上，长租公寓前期资金投入大，回报周期长，属于微利型行业，而这也意味着，所谓蓝海，其实竞争压力也极大。一面是快速融资高速增长，一面是持续扩大的亏损，如此畸形的成长模式，势必会留下种种副作用。

《企业透明度报告》中提到，“这些年，蛋壳公寓一直处在投入阶段，但因其经营模式较为单一使得盈利微薄， 加上长期‘亏损’不止，蛋壳公寓目前的盈利模式并不乐观也不够清晰，因此，对于蛋壳来说，今后最重要的是解决目前‘盈利难’‘利润薄’这一困境，同时，也要更加重视产品价值与租客服务，拓展多元化的业务模式。”

有分析人士表示，对于长租公寓而言，充足的现金流就是生命源，于是IPO便是许多长租公寓品牌的唯一选择，在转向二级市场直接融资的同时，也能让之前的投资方退出。