“土地集中度新政”加剧房地产融资压力 谁可以获得发展先机？

“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政加当前处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力，贝壳研究院数据显示，2021年以来房企融资规模持续下降。

　　当前，供地“两集中”政策正在陆续出台，目前，青岛、天津、深圳、郑州、济南等地都已发布新政或有政策传出，由于土地集中出让，房企要在短时间内筹措大量购地资金，这无疑会导致融资压力进一步增大。

　　融资压力持续增大

　　当前，房地产行业融资规模处于持续下降状态。根据贝壳研究院统计，2021年2月，房企境内外债券融资共发行46笔，较上月减少88笔，发行规模折合人民币约480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。

　　数据显示，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月（3.5%）持续扩大。房地产行业的融资规模从高位回落已是大势所趋，贝壳研究院认为，房地产调控继续影响债市下行预期持续。

　　融资压力还体现在利率上升和年限缩短上，贝壳研究院数据还显示，2月境内债券发行规模占比约57.5%，成为发债主导，其融资票面利率中位数为4.75%，较上月增加0.18个百分点，同比上升30.5%。此外，2月境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为2.7年，较上月减少约1.1年。

　　对此，贝壳研究院认为，除春节假期影响外，境内房地产调控政策与境外通胀预期、美元债利率上行等因素均增加2月整体债市的波动性。同时，境内实体经济回暖，实体企业融资需求旺盛，将影响资本流入房地产企业的规模。

　　此外，还有一个因素正在加剧房企的融资难度，即供地“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动），网传供地“两集中”将在22个城市实施，目前除了青岛、天津、深圳、郑州、济南之外，按政策预期，其余17个城市大概率会相继跟进。

　　中指院数据显示，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。业内认为，该政策出台后，房企融资需求将进步一加剧，房企融资难度恐将再度升级。

　　如何判断资本市场的确定性机会？

　　从泰禾到华夏幸福(600340,股吧)，房地产行业的违约案例在不断增加，在融资环境越发艰难的情况下，识别风险，寻找确定性机会是对资本市场的投资者来说至关重要。

　　从行业基本面来看，房地产行业正在进行制度上的改革，无论是融资端的“三道红线”、房地产贷款集中度新政，还是供地端的“两集中”，叠加房地产行业整体处于规模增速放缓的行业背景，行业正在经历加速洗牌。

　　政策的阵痛会带来优胜略汰，而融资能力、拿地能力、产品能力、营销能力、运营能力、对市场研判的战略能力等都会对公司的发展产生巨大影响，尤其是融资能力，更是企业发展的先决条件。

　　金融机构的表态也证实了融资的重要性，比如，广发地产认为，筹资能力强的公司在新的供地规则下可以广泛参与拿地；中信建投认为，新的政策环境将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩，利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企。

　　某业内资深人士认为，从2016年提出要建立房地产调控的长效机制至今，一个清晰的方向是从金融的角度捆住房地产，而且从银行等金融机构和企业财务报表两个方面来捆住融资，在这种情况下，资金实力强、融资能力强的房企就是确定下机会。

　　业内认为，类似龙湖、华润、万科等战略笃定、财务稳健、盘面坚实的企业将呈现更确定性的未来，比如，龙湖财务盘面扎实稳健，三道红线更是一条未踩，融资成本较低，未来具备更大的融资空间和利润空间。

　　以龙湖的财报为例，截至2020年6月底，龙湖平均借贷成本仅4.5%，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，从债务结构来看，龙湖集团亦表现优异，有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比为4.55倍。

　　机构评级直接影响房企的债券融资，尽管疫情对整个房地产行业都造成较大影响，但龙湖的评级得到进一步夯实，其中，穆迪将评级上调升至Baa2，而惠誉也将龙湖由展望调升至正面，花旗认为，龙湖集团已建立反周期能力，能支撑长远可持续发展。