刘小军：房地产长期温和上涨止于城镇化进程结束

“为什么一线城市房价总是在往上涨，很简单，因为它人不断的涌进，产业也不断的涌进。”近日中信信托副总经理刘小军在中信财富论坛上表示，房地产既然是一种商品，首先就要受供求关系的影响。

供求关系其实就是人口，买的人多了，住宅房价就上涨，少了，房价就会下降。人口又跟什么有关呢？其实跟产业引入商业的配套有关。产业引入商业的配套是资本，所以，土地、人、资本这三者是很有意思的关系。往往资本引能增加房价的上涨。

而随着一线城市的人口外溢，距离上海、广州、深圳很近的苏州、佛山、东莞几个城市上涨跟人口外溢有着很大关系。而那些不了一线城市的人就选择在省会，如南京、合肥、武汉，郑州等这些城市上涨也跟人口外溢有关。

其次，房地产又是一种投资品。既是投资品，它就是一种货币现象，会反映货币政策的变化。刘小军称，有统计显示房价跟一个城市的存款呈正相关，城市的存款数增加的话房价就增加，说明它是一种货币现象。

目前产能过剩，实业投资低迷，货币政策相对宽松的情况下，资产的配置方显现出来。中央又提出去库存的政策。因此，房地产就成为居民手上实业资本的一个出口，它跟股市是一个翘翘板，股市有一个往下，房市开了一个口，资本就往这边走。

刘小军认为，今年上半年一线城市，以及一些热点的二线城市房价上涨其实是资本的避险偏好选择。一线城市的商业地产相对来说是比较安全的，即使经济下行，特别是核心商业城市还是有上涨的空间。资本出于避险的考虑会选择人口跟资本比较聪明的地方。因此房产其实是一种投资品，是一种货币现象。

第三，房地产虽然是投资品，又不是简单的投资品，跟股票、债券不一样，它还跟中国地方政府的财政收入密切相关，这一点非常重要。刘小军认为，从房地产市场拿走资金最多的是中国的地方政府，而地方政府又承担了中国地方建设的主要责任，通过国有土地招拍挂的方式他能立竿见影的有效的获取建设资金。

所以，虽然2006年开始中央政府不断的下发文件限制，但是地方政府一直有这个冲动维持房地产市场。刘小军认为，国庆期间限购城市最温和的往往是城市负债最重的，城市的负债越重对房地产下手就较轻。

中国房地产价格的上涨，其实是中国地方政府变相向城市居民收取城市现代化进程中的一种税收。因此从中长期来讲，房价上涨过快对地方政府损害很大，所以，每次的调控都是控制上涨，而不是为了把这个打下去。

在这样的背景下，房地产从长期来讲会有一个温和上涨，特别是在一线和二线城市。刘小军认为，一线城市周边和二线城市的房地产投资依然是保值和稳健增值的重要手段。

然而树不能涨到天上去，房价会止于于什么？刘小军认为，会止于中国城镇化进程的结束。他提醒大家要重视人口结构的变化。